10 raisons pour lesquelles la coopérative est le meilleur habitat. Et pourquoi il en faut davantage.

De nombreuses bonnes raisons militent en faveur d'un plus grand nombre de logements de coopératives. C'est pourquoi l'initiative populaire fédérale "Davantage de logements abordables" veut augmenter à dix pour cent la part de logements d'utilité publique dans les nouvelles constructions.

Les principales questions et réponses à propos de l'initiative populaire "Davantage de logements abordables":

• Pourquoi avons-nous besoin de plus de logements d'utilité publique?

  Les logements des maîtres d'ouvrage d'utilité publique sont nettement moins chers que d'autres logements locatifs parce qu'ils sont loués au prix coûtant. Cela signifie que le loyer n'atteint que le montant couvrant les dépenses du maître d'ouvrage. Cependant, à l'échelle nationale, seuls cinq pour cent des logements sont d'utilité publique. Pour une bonne offre de logements en faveur de la population et une mixité sociale équilibrée, la proportion de logements d'utilité publique devrait être beaucoup plus élevée.

• Pourquoi avons-nous besoin de cette initiative pour accroître la part de logements d'utilité publique?

  Bien que la demande en logements de coopératives soit très forte, la part du marché de ce type d’habitat se réduit depuis des années. L'environnement du marché devient de plus en plus difficile: les maîtres d'ouvrage d'utilité publique ne peuvent plus faire face aux prix élevés des terrains et n'ont guère accès à des sites appropriés. C'est pourquoi des mesures doivent être prises aux niveaux fédéral, cantonal et communal pour que soient créés davantage de tels logements.

• Pourquoi faudrait-il créer plus de logements abordables? Le marché immobilier se détend de plus en plus.

  Le nombre de logements vacants augmente certes au plan national. Toutefois, le marché reste très tendu dans les agglomérations et les centres ainsi que dans les régions touristiques. Il faut là davantage de logements abordables et un fort secteur de l’habitat d’utilité publique pour équilibrer le marché.

• L'exigence des 10 pour cent est-elle pertinente?

  Oui. L'initiative n'exige pas que dix pour cent des nouveaux logements construits dans toutes les régions de Suisse soient d'utilité publique, mais que la part de ces logements soit portée à dix pour cent sur l'ensemble du pays. Les logements de coopératives sont particulièrement nécessaires là où il y a pénurie de logements abordables, c'est-à-dire dans les villes et les agglomérations. Dans ces lieux, la part du logement d'utilité publique doit se situer nettement au-dessus de dix pour cent.

• Est-il réaliste qu'un logement sur dix nouvellement construit soit propriété de maîtres d'ouvrage d'utilité publique? Ceux-ci peuvent-ils en construire autant?

  L'exigence de dix pour cent équivaut à peu près au doublement de l'activité de construction actuelle de ce secteur de l'habitat. Plus de 50'000 nouveaux logements ont été construits en 2017. Environ 6 pour cent d'entre eux appartiennent à des maîtres d'ouvrage d'utilité publique (coopératives d'habitation, fondations, sociétés anonymes d'utilité publique ainsi que des communes en qualité de maîtres d'ouvrage). Tout juste doubler cette proportion est réaliste. Les maîtres d'ouvrage d'utilité publique ont beaucoup construit ces dernières années, mais n'ont pas été en mesure de suivre l'intense activité de construction des investisseurs institutionnels. Ils sont prêts à en construire davantage si de bonnes conditions cadres sont créées. L'initiative fournit les instruments nécessaires à cet effet.

• Quels sont les coûts liés à la mise en œuvre de l'initiative?

  La mise en œuvre de l'initiative n'entraîne pratiquement aucun coût. Pour atteindre l'objectif de dix pour cent, des mesures d'aménagement du territoire sont avant tout nécessaires: par exemple, des zones dans lesquelles une certaine proportion de logements d'utilité publique est prescrite, ou un bonus d'utilisation du sol pour des projets comportant une part élevée de tels logements. Ces instruments sont très efficaces et ne coûtent rien aux communes. Les subventions accordées aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique en tant qu'aide au démarrage sont des prêts remboursables portant intérêts, et non des paiements à fonds perdus.

• L'initiative met-elle en péril le Fonds de roulement?

  Non. Certes, l'augmentation de la dotation du Fonds de roulement décidée en 2019 n'entrera en vigueur que si l'initiative populaire "Davantage de logements abordables" est rejetée. Cependant, l'adoption de l'initiative populaire renforcerait massivement l'habitat d'utilité publique au niveau constitutionnel. Pour la réalisation de l'objectif de dix pour cent, un train de mesures serait mis en place, auquel s’ajouteraient certainement des aides au démarrage sous la forme de prêts à taux d'intérêt avantageux.

• La politique du logement ne relève-t-elle pas plutôt des cantons et des communes?

  Les cantons et les communes sont certainement les premiers à être mis à contribution. Toutefois, leurs mains sont actuellement en partie liées. Avec l'introduction de droits de préemption, ces deux niveaux étatiques obtiennent un instrument important. Selon la tradition fédéraliste, les cantons et les communes peuvent décider eux-mêmes d'appliquer ou non ces droits.

• Comment fonctionne un droit de préemption?

  En cas de vente d'un bien-fonds adapté à la construction de logements d'utilité publique, une commune ou un canton peut l'acheter au même prix qu'un tiers l'aurait acquis. Le vendeur ne subit aucune perte. La commune peut alors vendre ou remettre sous forme de droit de superficie le terrain à un maître d'ouvrage d'utilité publique.

• Pourquoi les droits de préemption sont-ils importants?

  Le droit de préemption permet aux communes de concevoir plus activement leur développement et d'axer plus fortement l'offre de logements sur leurs besoins. Si elles remettent en droit de superficie des terrains précédemment acquis, elles peuvent contrôler le développement sur les sites en question.

  L'introduction d'un droit de préemption facultatif pour les communes a déjà été demandée par un groupe de travail institué par des villes et des cantons dans le cadre du Dialogue en matière de politique du logement. Il est grand temps que ce droit soit enfin introduit.

• Pourquoi des zones de terrains appartenant à la Confédération ou à des entreprises proches de celle-ci devraient - de plus en plus - être mises à disposition de l'habitat d'utilité publique?

  Il y a cent ans, les CFF ont reçu leurs terrains pour la construction de l'infrastructure publique - en partie aussi au moyen d'expropriations. Aujourd'hui, les terrains devenus libres sont souvent vendus à des investisseurs qui offrent des locaux résidentiels et commerciaux dans le segment de prix supérieur. La maximisation pure et simple du rendement ne correspond pas à l'objectif initial, à savoir la réalisation d'un intérêt public.

• La solution ne serait-elle pas d'avoir moins de réglementation et plus de marché?

  Se loger n'est pas un bien de luxe, mais un droit fondamental - et un bien dont chacun est contraint de disposer. Et le sol est une ressource limitée, qui ne peut se renouveler. C'est pourquoi le marché du logement ne peut être assimilé à des biens de consommation usuels, et la pure logique de marché n'a pas ici sa place.

• La promotion de l'habitat d'utilité publique ne crée-t-elle pas une distorsion du marché?

  Non. Les loyers plus bas des logements de coopératives n'ont rien à voir avec d'éventuelles subventions de pouvoirs publics, mais sont basés sur la renonciation aux profits et la soustraction à la spéculation. Les loyers plus favorables des coopératives ont un effet modérateur sur le reste du marché du logement. Le secteur de l'habitat d'utilité publique crée ainsi un équilibre urgemment nécessaire sur le marché.

• De nombreuses caisses de pensions investissent aujourd'hui dans l'immobilier. C'est pourtant logique, pourquoi veut-on donc les en empêcher?

  L'initiative permet toujours aux caisses de pensions d'investir dans l'immobilier. Seul un logement sur dix nouvellement construit devrait être la propriété de maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Les caisses de pensions et autres investisseurs institutionnels disposent donc encore d'une grande marge de manœuvre.

• Si les caisses de pensions génèrent un bon rendement, nos rentes de vieillesse en bénéficieront, n'est-ce pas?

  Les caisses de pensions devraient être en mesure de tirer un rendement approprié de leurs placements immobiliers. Cependant, si elles obtiennent un rendement excessif, cela se fait aux dépens des locataires. Si ceux-ci doivent payer un loyer trop élevé, ils ont finalement moins d'argent à leur disposition, même avec une rente de vieillesse légèrement plus élevée.

• Dans quelle mesure le logement d'utilité publique contribue-t-il à une sécurité matérielle pour la vieillesse?

  Outre l'offre de logements à prix ou loyers modérés, la sécurité matérielle des personnes âgées est également une tâche de la Confédération, conformément à la Constitution. L'habitat d'utilité publique contribue à la réalisation de ces deux tâches fédérales. Les coûts de logement sont le poste de dépense le plus important du budget du ménage. Un logement abordable est donc la meilleure prévoyance-vieillesse! Et avec leurs structures communes et leurs nouveaux modèles de logement, les coopératives d'habitation offrent de bonnes solutions pour le logement des seniors.

• Pourquoi l'initiative veut-elle promouvoir les coopératives d'habitation et non pas soutenir directement les personnes à faible revenu?

  Aujourd'hui déjà, plus d'un milliard de francs suisses sont dépensés chaque année en allocations de logement - dans le cadre des prestations complémentaires et de l'aide sociale. De cette façon, l'Etat contribue au financement des loyers élevés et au renchérissement du marché du logement. Il serait beaucoup plus logique de veiller à ce qu'il y ait davantage de logements bon marché, qui sont soustraits à la spéculation. Cela permet aux pouvoirs publics d'économiser beaucoup d'argent à long terme. De plus, l'habitat d'utilité publique a un effet modérateur sur le niveau général des loyers. L'initiative est donc à la fois bénéfique aux ménages à faible revenu et à la classe moyenne, qui dépend également de logements familiaux abordables.

• Que pense la population de la construction de logements d'utilité publique?

  Selon une enquête représentative, une nette majorité de la population estime qu'il devrait y avoir davantage de logements de coopératives en Suisse. Durant les dernières années, le peuple s'est exprimé dans des communes et cantons divers pour demander clairement davantage de logements d'utilité publique. Cette initiative prend en compte une forte préoccupation de la population et l'inscrit à l'agenda national.

• Quiconque vit dans un logement de coopérative a eu de la chance. Pour tous les autres, l'habitat d'utilité publique n'apporte rien, n'est-ce pas?

  Faux. Les coopératives donnent vie au quartier ou au village. Nombre d'entre elles disposent d'infrastructures telles que des salles communes, des crèches, des jardins d'enfants ou des tables de midi, qui peuvent être utilisées par l'ensemble du quartier. Les investissements dans l'habitat d'utilité publique sont rentables non seulement pour la population, mais aussi pour les pouvoirs publics. Grâce à des loyers plus bas, à un haut niveau de bénévolat et, dans certains cas, à des services sociaux internes à la coopérative, les cantons et les communes sont libérés d'une grande partie de l'aide sociale et du travail communautaire. En fin de compte, ce sont les contribuables qui en profitent.

• Quelles sont les considérations d'aménagement du territoire plaidant en faveur d’un fort secteur de l'habitat d'utilité publique?

  Un solide secteur d'utilité publique est donc souhaitable sous l'angle de l'aménagement du territoire, car il contribue à la gestion économique du sol et à la lutte contre le mitage du territoire. Les habitants des logements d'utilité publique utilisent nettement moins de surface habitable qu'en moyenne suisse (35 ou lieu de 45 m2).

• Les aspects écologiques plaident-ils également en faveur d'un habitat d'utilité publique encore renforcé?

  Les maîtres d'ouvrage d'utilité publique attachent une grande importance à l'efficacité énergétique et à l'exemplarité écologique des lotissements. Leurs bâtiments atteignent des standards énergétiques supérieurs à la moyenne. Les maîtres d'ouvrage d'utilité publique sont fréquemment des pionniers de la construction de bâtiments ou de lotissements sans voitures, qui sont axés sur les objectifs de la société à 2000 watts.